失敗しないためのマンション売却講座 第1回
「売却の第一歩は『査定』により自宅の資産価値を把握すること」

少子高齢化が進む社会状況やライフスタイルの変化に合わせて、
「住み替え」へのニーズも高まりを見せています。
資産価値を損なうリスクを回避して、上手に売却するためのノウハウを
ご紹介するシリーズ、第1回は売却価格の「査定」についてです。

 ご自宅の売却動機は様々ですが、最も多いのは「買い替え」です(下グラフ参照)。この場合、売却代金は買い替え先物件の購入資金に充当される方も多いと思います。思い込みで売却価格を想定していると、買い替えの資金計画に影響を与える恐れもあるため、適正な査定額を知ることが大切です。

適正な査定のために
信頼できる会社選びを

 自宅と同じマンションが売り出されているのを見て、売却価格を想定することはあまりお勧めできません。売り出し価格は自由に設定できるので、必ずしも適正な相場価格となっているとは限らないからです。売り出し価格は、早く売却する必要があって相場より低く売り出す場合や、逆にじっくりと急がずに相場より高く売り出す場合など、売却理由によっても変わるからです。
 また、同じマンションでもお部屋の条件により価格が異なるので、一概にご自宅の売却価格の参考になるとはいえません。
 一方、不動産会社によるプロの査定では、宅建業者だけが閲覧可能な不動産流通標準情報システム「レインズ(REINS)」で直近の最終売却価格を知ることができます。お部屋条件の違いによる価格差などの客観的な比較もでき、さらに今後値上がりするのか、売り時はいつかといった市場動向も含めて総合的な「査定」が行われるのが強みです。
 では、多くの不動産会社から信頼できる一社を選ぶには、どうしたらよいのでしょうか。
 おすすめは、ある程度規模が大きく、売却する不動産について取引実績が豊富な会社です。規模の大きな会社には、アフターサポートが充実しているなどのメリットがあります。同じマンションでの取引実績が多い会社には、実績に基づくデータの蓄積があり、査定価格にも明快な根拠をもっているというメリットがあります。
 逆に、知名度が高く規模の大きな会社でも、査定価格の根拠を明確に説明できない会社は避けた方がよいでしょう。

査定の根拠を知ることで
納得のいく売却価格に

 同じマンションでも部屋ごとに価格差が生じる、査定の根拠となるものには次のような事項があります。

〈階数と部屋の位置〉

中部屋よりは角部屋、また上層階にいくほどお部屋条件がよく査定価格も高くなります。

〈使用状況〉

お部屋をきれいに使っている場合は印象もよく、査定価格も高めに。逆に汚れが目立つ部屋、リフォームが必要なお部屋はその分だけ査定価格も下がります。

〈眺望〉

周辺建物の影響がなく、遠くまで眺望の抜けているお部屋は人気があります。反対に視線を遮る塀などの構造物や建物がある場合、評価は下がります。

〈日照〉

南向きは冬でも日当たりがよく、価格は高めに。夏場の西日がきついなど、季節ならではの状況変化がある場合も査定の根拠となります。

 取り引き経験が豊富な不動産会社では、こうした根拠に基づく査定と、該当マンションの強みや弱点、さらに弱点を克服する方法を考慮した上で、スムーズな売却へとつなげていきます。
 概ね3カ月以内に売却できることを目安に査定していますが、売却を急ぐ場合などは査定額が下がる場合もあります。

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